许昌房屋抵押贷款办理要求

许昌银行房屋抵押贷款负债评估

一、房屋评估标准 房屋的评估会综合考虑多个因素，包括但不限于以下方面：

房龄：房屋自修建完毕后就进入折旧期，房龄越新，价值相对越高。

户型：市场上受欢迎的户型如正规套二、套三等，价格偏高，异型或过小、过大户型价格较低。

楼层：中间楼层的房屋通常更好卖，底楼带花园或顶楼带屋顶花园的价格可能更高。

朝向：南北朝向的房子受欢迎，东西朝向及其他朝向因通风、采光不佳价格可能受影响。

装修：装修时间在5年以内且质量高的房屋价格会高些，时间长或简单装修的增加比例会降低。

物管：有物业管理的新楼盘价值相对较高，老旧小区无正规物管费用会相对减少。

位置：地处较好位置、环境幽静的房屋价格偏高，临街房屋价格可能降低。

配套：周边交通、医疗、教育、购物和餐饮等配套完善的房屋价值较高，部分设施缺失则价格会相应减少。

小区：小区环境、设施、绿化、运动设施等情况良好的房屋价值更高。 二、房产评估费 评估费收费标准采取累进计费率，具体如下：

房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%。

100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%。

500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。

2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%。

5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

银行贷款审批政策和要求

一、信贷额度 信贷额度是借款人与银行在协议中规定的允许借款人借款的更高限额。 

二、周转信贷协定 周转信贷协定是银行从法律上承诺向企业提供不超过某一更高限额的贷款协定。 

三、补偿性余额 补偿性余额是银行要求借款人在银行中保持按贷款限额或实际借用额一定百分比（一般为10%至20%）计算的更低存款余额。 

四、银行贷款的流程

准备好相关的手续：包括借款申请书、客户的身份证、户口薄、收入证明、婚姻状况证明等材料。如有抵押物，需出具抵押物的产权证；如有贷款，需提供原贷款合同及后一期的银行对账单。同时，还可能需要提供良好的信用记录、银行流水等。

向银行提出申请：准备好资料后，客户可以到银行或银行委托的律师事务所，向银行交验相关资料和交纳各项费用后，客户需要与银行签定贷款合同，并以此作为约束双方的法律性文件。

银行做贷前审批：对于购房贷款，首先由银行委托的律师事务所对客户申请进行初审，如果合格则由银行进行最后的贷款审批；如果审查不合格，则银行将退回客户的相关资料并向客户说明情况。

银行放款：客户的相关手续料理完毕之后，银行会根据对借款人的评定，进行借款审批或者报送上级审批。然后，工作人员会告知客户贷款数量、贷款期限、贷款利率等相关细节，并签发贷款指令，将贷款项划入客户帐户。

如何提高房屋抵押贷款申请的审批概率

一、借款人的信用记录 银行对个人信用调查非常严格。要查看信用卡是否按时偿还，或者其他贷款是否按时还款。如果信用记录良好，审批通过的可能性较高；若存在逾期等问题，可能导致审批失败或利息提高。 二、使用他人名下房产抵押 若使用他人名下房产抵押，需征得房屋所有人同意，并出具同意抵押的相关声明材料，否则银行将拒绝申请，甚至可能涉嫌欺诈。 三、抵押房产的市场交易能力 抵押房产必须能在市场上正常交易并有变现能力。若房产老旧、存在产权纠纷或无法正常上市交易，银行通常不会接受申请。 四、借款人的还款能力和负债 借款人不仅要有良好的信用记录，还需有稳定的工作和收入来源，提供工作证明、银行半年期流水等。同时，过高的负债可能导致审批失败。

其他银行房抵负债审查的实际案例

一、银行未履行实地调查义务导致抵押权无效 古某、王某将已出售但未过户的房产抵押给银行贷款，买房人马某入住且交清房款。法院最终判决银行对该房屋的抵押权无效，因为银行未审查出房屋已被实际权利人占有入住，未履行实地调查义务，不能证明其履行了审慎经营义务。 二、以房抵债的常见问题及典型案例 以房抵债中存在新旧两个债务，常见问题包括以房抵债协议的性质、口头协议的效力、抵债房屋的归属、回购权条款的影响、协议的效力、第三人能否申请撤销调解书、是否属于实际履行、能否解除恢复旧债务等。更高院的典型案例对此进行了相应的判定和解释。 三、更高院指导案例：以房抵债有效 借款合同双方经协商一致，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，法院会进行审查，防止高息合法化。

不同银行房抵负债审查标准的对比数据

一、部分银行房抵贷情况对比 不同银行的房抵贷在贷款额度、利率等方面存在差异。例如：

建设银行：贷款额度更高为抵押住房价值的70%，年利率在5.39%-5.88%之间。

工商银行：一类城市额度更高500万，二类城市更高300万，三类城市更高200万，一年期贷款年利率更低3.65%。

招商银行：商品住房抵押贷款额度更高不超过房产评估现值的70%，商业用房抵押贷款额度不超过房产价值的60%，一年期利率为4.38%。

农业银行：贷款额度更高500万元，贷款利率更低可享受贷款同期LPR，即一年期利率3.65%，五年期4.30%。

交通银行：用于住房装修的房抵消费贷款，每平方米额度一般不超过3500，贷款利率会根据地区要求执行不同的利率标准。

平安银行：抵押率更高可达房屋价值的75%，单笔贷款更低年利率6%，循环贷款的更低年利率人行当期基准利率上浮30%。

浦发银行：抵押率更高为房屋价值的80%，一年期的房抵贷年化利率3.65%，3年期的贷款利率为4.4%-4.5%，5年期利率为4.55%-4.7%。

中原银行：贷款额度更高为房产价值的80%，金额更高为1000万，贷款期限最长为30年，年化利率3.55%起。

中国银行：贷款额度一般不超过500万，贷款期限最长5年，贷款利率会在央行的基准利率上有所浮动。

广发银行：贷款额度不超过房屋价值的70%，贷款金额更高不超过1500万，期限最长10年，贷款利率一般会在央行基准利率基础上浮动10%。 综合来看，工商银行、农业银行、交通银行、中原银行的房抵贷利率较低，相对较划算。

许昌银行房抵负债审查的具体流程

一、申报债权审查标准程序 申报债权审查标准程序包括以下方面：

未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。

附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以申报。

债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划人职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报，由管理人调查后列出清单并予以公示。职工对清单记载有异议的，可以要求管理人更正；管理人不予更正的，职工可以向人民法院提起诉讼。

债权人申报债权时，应当书面说明债权的数额和有无财产担保，并提交有关证据。

连带债权人可以由其中一人代表全体连带债权人申报债权，也可以共同申报债权。

债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿债务的，以其对债务人的求偿权申报债权。

连带债务人数人被裁定适用《企业破产法》规定的程序的，其债权人有权就全部债权分别在各破产案件中申报债权。

管理人或者债务人依照《企业破产法》规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。

债务人是委托合同的委托人，被裁定适用《企业破产法》规定的程序，受托人不知该事实，继续处理委托事务的，受托人以由此产生的请求权申报债权。

债务人是票据的出票人，被裁定适用《企业破产法》规定的程序，该票据的付款人继续付款或者承兑的，付款人以由此产生的请求权申报债权。 二、银行房产抵押贷款审核流程

选择贷款银行：根据自身情况评估选择能批下贷款的银行。

评估：前期把征信、银行流水和房产信息提交给银行客户经理评估。

准备资料：包括夫妻双方身份证、征信、户口本、结婚证、房产证、产调、收入证明、营业执照副本、半年银行流水、其他财力证明等。企业经营贷款还需另外提交开户许可证、公司章程、上下游合同三份、办公场地租赁合同、近一年流水、财报等。

银行面签：本人到场，带齐原件签约。

审核：审查借款人提供资料的真实性，会电话核实客户信息情况，最后写成客户贷款报告书与意见。

信用等级评估，出额度与利率：根据借款人的信誉、财产等因素评定。

办理抵押登记：去房产交易中心办理，拿到收件收据后等他证。

发放贷款：他证出来后发放贷款。 银行房产抵押贷款时间周期：

准备资料，签约1个工作日。

下户调查，评估5个工作日。

银行审批3-5工作日。

抵押登记，时间为1周。

银行放款，时间3天左右。银行房产抵押贷款整个流程时间大概在20-30个工作日，有些银行会快点。

许昌银行房抵负债审查的案例分析

一、许昌银行诉中金公司等中介机构虚假陈述案 许昌银行因与许昌爱普公司债券交易纠纷提起诉讼，未发现被执行人有可供执行的财产。此外，许昌银行起诉中金公司等中介机构虚假陈述，成渝金融法院认为无管辖权而驳回起诉，许昌银行已提起上诉。 二、5.4亿不良债权“骨折价”转让 许昌银行将贵阳荣达房地产开发有限公司近5.4亿元不良债权以4750万元的底价公开转让，该房企融资采用信托计划“接龙”资管计划。许昌银行对受让方为关联方的情况有相关审查规定。

许昌银行房抵负债审查的收入证明要求

一、房贷收入证明的基本要求

收入需要达到购房月供加其他负债月供之和的二倍。

按银行要求的格式开具，联系方式需留座机。

收入证明上需填写单位地址，加盖单位公章/人事章。

年收入应为一年内的包括基本工资、奖金、福利的总和，并扣除个人所得税、保险金等。如果开具的是税前收入，则需要减除个人所得税后再计为月均收入，减除后的收入必须满足月供加负债的两倍以上。 通常所指的收入证明，包括两个方面：一是借款人所在单位开具的收入证明；二是银行代发工资流水，两者缺一不可，否则无法获贷。 二、房贷收入证明的注意事项

开收入证明要注意必须的格式。

开收入证明必须要盖“鲜章”也就是收入证明复印是无效的。

盖的章必须是单位的财务章或者是单位的公章，而且必须是圆章。 不同身份开收入证明的情况：

有工作单位的：

开收入证明要注意格式，必要的内容不能少。

开收入证明必须要盖单位公章或人事章，复印的收入证明是无效的。

填写所在公司人力部的座机。

年收入应为一年内的包括基本工资、奖金、福利等总和，并扣除个人所得税、保险金等。如果开具的是税前收入的话，则需要减除个人所得税后再计为月均收入，减除后的收入必须满足月供加负债的两倍以上。银行一般会要求借款人提供的月收入是其月还款与其他负债之和的两倍以上。

没有工作单位的：

私营业主：收入证明要正常开，只是需要客户同时提供公司资料（营业执照正副本、组织机构代码证、税务登记证、对公账户近半年流水等）。

自由职业者，如果有存款，可以提供存款证明；如果没有，要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入。

许昌银行房抵负债审查中不同负债类型评估标准

一、负债类型 负债情况通常在征信报告上的贷款和贷记卡账户信息上体现。

贷款：分为抵押贷款和无抵押贷款两种。信用贷款属于无抵押贷款，还包括银行类的信用贷款和上征信的各种小额贷款；抵押贷款类型多样，按揭房贷款也属于负债情况。

信用卡：对于信用卡的负债情况，有两个基本的衡量指标：目前的信用卡已经使用的额度和近六个月的平均使用额度。大部分银行规定，信用卡已使用额度不能超过总额度的80%。银行一般会按信用卡已使用额度的10%（即更低还款额）来计算月负债。 二、银行负债率要求 月负债率的基本算法：负债总额度/个人总收入*。目前，银行对一般贷款人的个人负债率要求是，半年之内负债率要求在70%以下，但也有一些要求较高的银行要求是个人负债率低于50%甚至30%。